案情简介：原告佛山市南海正升塑胶有限公司 与被告佛山市恒巨电机五金制品有限公司 于2014年12月31日签订《场地及地上建筑物租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区狮山镇松岗万石（即原告公司内）的场地及地上建筑物出租给被告作为办公楼、宿舍和空地场地以及车间场地。截止2015年9月，不包括9月份水电费，被告共拖欠原告场地及地上建筑物的租金、水电费本金352053元，经原告多次催讨未果，根据租赁合同约定，甲方有权单方解除合同。遂起诉至佛山市南海区人民法院。

基本信息

审理法院：佛山市南海区人民法院

案　　号：（2015）佛南法民三初字第1319号

案件类型： 民事

案　　由：租赁合同纠纷

裁判日期： 2015-10-19

法　　官：招伟妍

审理程序：一审

原　　告： 佛山市南海正升塑胶有限公司

被　　告： 佛山市恒巨电机五金制品有限公司

原告代理律师： 刘敏 [广东龙浩律师事务所]

文书性质：判决

当事人信息

原告：佛山市南海正升塑胶有限公司，住所地：佛山市南海区。

法定代表人：吴方清。

委托代理人：刘敏，系广东龙浩律师事务所律师。

被告：佛山市恒巨电机五金制品有限公司，住所地：佛山市南海区。

法定代表人：李华。

委托代理人：黄冠华，男，住佛山市禅城区，系该司员工。

审理经过

原告佛山市南海正升塑胶有限公司诉佛山市恒巨电机五金制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘敏、被告的委托代理人黄冠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告于2014年12月31日签订《场地及地上建筑物租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区狮山镇松岗万石（即原告公司内）的场地及地上建筑物出租给被告作为办公楼、宿舍和空地场地以及车间场地。合同约定“本合同约定的场地使用费采取按照按月缴的方式缴纳，乙方应在当月度开始之前五天缴纳次月费用给甲方……乙方应按期足额支付场地费用，任何一期逾期或未足额支付的差额，乙方每日应按未支付的金额0.1%向甲方支付违约金。乙方逾期超过当月底尚未付清时，甲方有权单方解除合同。”截止2015年9月，不包括9月份水电费，被告共拖欠原告场地及地上建筑物的租金、水电费本金352053元，经原告多次催讨未果，根据租赁合同约定，甲方有权单方解除合同，故原告于2015年9月2日向被告发出解除租赁合同通知，被告也收到上述通知。起诉后，原告为被告垫付了2015年9月份的电费22041.4元。请求判令：1.从2015年9月2日起解除原告与被告于2014年12月31日双方签订的《场地及地上建筑物租赁合同》；2.被告支付原告租金及场地使用费、水电费至被告厂房腾空之日，现暂计至2015年9月份，被告共拖欠原告的租金、水电费本金352053.6元及违约金24907.6元（违约金按租赁合同第三条第二项约定“本合同约定的场地使用费采取按照月缴的方式交纳，乙方应在当月度开始之前五天缴纳次月份费用给甲方，任何一期逾期或未足额支付的差额，乙方每日应按应付未付金额的0.1%向甲方支付违约金，至乙方全部清偿之日，现暂从2015年4月6日计至2015年9月10日）4月份租金的违约金45000元×0.1%×158天＋5月份租金违约金45000元×0.1%×128天＋6月份租金的违约金45000元×0.1%×97天＋7月份租金及6月份水电费违约金（45000＋22969.9）元×0.1%×67天＋8月份租金及7月份水电费的违约金（45000＋31552.7）元×0.1%×36天＋9月份租金及8月份水电费的违约金（45000元＋27531）元×0.1%×5天=24907.6元；3.被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告辩称，被告于2014年12月31日与原告签订租赁合同，每月如约支付水电费、租金，并投入装修搭建费用100多万元。2015年3月，被告发现办公室新装修的墙、天花有漏水，并告诉原告进行维修，因主体结构漏水至今未维修，严重影响被告的日常运作，故被告在4月起停交租金，继续交水电费。2015年6月，被告仓库被盗，损失达几十万元，造成停工状态，订单无法生产，造成严重的经济损失。为此，被告通知了原告并强烈要求原告做好安全防控措施，2015年9月10日，被告收到原告于9月2日签署的解除租赁合同的通知，并限被告十天之内搬离。由于被告投入巨大，短时间内无法搬迁，如强搬也会造成巨大损失和严重的社会问题。原告所认为电费拖欠问题，被告也正式和原告沟通过，原告按损耗4%收费不合理，但至今无法解决。原告诉被告拖欠352053.6元不合理，被告已预交180000元保证金。

庭审中，原告举证如下：

1.营业执照（副本）复印件2份、组织机构代码证（副本）复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。

2.南府国用（1999）字第特00545号国有土地使用证原件1份，用以证明被告租赁的土地使用权属于原告所有。

3.场地及地上建筑物租赁合同原件2份，用以证明原、被告双方关于租赁的车间、场地、办公室、宿舍、空地，租赁面积及租赁价格双方均有书面的约定，且签订了书面的租赁合同。合同中约定了：“如果被告任有一期逾期未足额支付租金，除按未支付金额的每日0.1%向原告支付违约金外，原告还有权单方解除合同。”双方在合同中有约定合同的解除权。

4.解除【场地及地上建筑物租赁合同】协议书原件1份，用以证明被告从2015年1月1日起与原告形成的租赁关系。

5.解除租赁合同通知复印件1份、EMS全球邮政特快专递邮件详情单、交寄邮件收据原件各2份、邮件查询结果打印件2份，用以证明原告根据租赁协议的约定行使了解除权通知义务，而且被告也已收到此通知。原、被告双方签订的《场地及地上建筑物租赁合同》于被告收到通知之日解除。

6.广东增值税专用发票原件3份、电费通知单原件4份、被告的用水、用电签收表原件4份，用以证明被告拖欠了原告2015年6-9月份的水电费，原告已为其垫付了水电费，而且垫付的金额已经被告的代理人黄冠华确认。

经质证，被告对原告出示的证据1-6无异议。

被告在诉讼中没有证据提供。

本院查明

经审查，原告出示的证据因被告对其无异议，本院予以确认。

综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：

2014年12月31日，原、被告签订两份《场地及地上建筑物租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区狮山镇松岗万石（合同附件“恒巨平面车间场地周边地图”、“恒巨办公楼，宿舍和空地场地周边地图”双方划定的图示范围）出租给被告；租赁标的物具有国土证而未办房产证件；租期从2015年1月1日起至2019年8月19日止；其中2015年1月1日起至2015年9月30日每月场地使用费分别为6528元、38472元；场地使用费采取按照月缴的方式交纳，被告应在当月度开始之前五天缴纳次月份费用给原告；任何一期逾期或未足额支付的差额，被告每日应按应付未付金额的0.1%向原告支付违约金；被告逾期超过当月底尚未付清时，原告有权单方解除合同；被告分别交纳70000元、110000元押金；各项押金不能在租赁期间内抵用某段期间的场地使用费或应缴的电费与其它费；物业在交付使用后所发生的日常维修、保养费用由被告承担；等等。

被告已支付截止至2015年3月租金。

2015年9月2日，原告向被告发出解除合同通知。被告于9月3日签收该邮件。

经被告确认，2015年6月水电费为24089元（原告确认已付1119.1，尚欠22969.9元）、7月水电费为31552.7元、8月水电费为27531元、9月水电费为22041.4元。

本院认为

本院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告未能提供涉讼物业房产权属证书或相应的建筑规划、报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告签订的《场地及地上建筑物租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认合同解除的主张缺乏法律依据，本院不予支持。被告已实际占有使用涉讼物业，应参照合同约定标准支付使用费予原告，原告请求被告支付2015年4月至9月使用费270000元及2015年6月至9月水电费104095元的主张本院予以支持。原告未有主张返还涉讼物业，且此后的费用缴纳及租赁物交接情况尚未确定，原告请求被告支付使用费、水电费至腾空之日止的主张本案不予支持，原告可待确定后另行主张。双方并未约定押金抵扣费用，被告亦未提出相应具体的主张，本案不作处理。合同无效，原告请求按合同约定按日计付0.1%违约金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告佛山市恒巨电机五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年4月至9月使用费270000元予原告佛山市南海区正升塑胶有限公司。

二、被告佛山市恒巨电机五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月至9月水电费104095元予原告佛山市南海区正升塑胶有限公司。

三、驳回原告佛山市南海区正升塑胶有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3477.21元（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。

如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判人员

审判员招伟妍

裁判日期

二〇一五年十月十九日

书记员

书记员刘冬花