谢晓阳、谢祚兵律师代理佛山市中院土地租赁合同纠纷案件
案情简介：黎英芬因与被上诉人佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会（以下简称新隆村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初15768号民事判决，请求1、改判新隆村委会立即向黎英芬支付地上建筑物补偿款2718789.94元及各项费用260846.88元；2.改判新隆村委会立即向黎英芬支付测绘费3000元；3.判令本案一、二审案件受理费、评估费等全部诉讼费用由新隆村委会承担。遂向佛山市中级人民法院提起上诉。
基本信息
审理法院：佛山市中级人民法院
案 号：（2017）粤06民终4607号
案件类型：民事
案 由 土地租赁合同纠纷
裁判日期：2017-06-23
审理程序：二审
上 诉 人 ：黎英芬
被上诉人 佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会
上诉人代理律师：
被上诉人代理律师：
文书性质：判决
文书正文
当事人信息
上诉人（原审原告、反诉被告）：黎英芬，男，1952年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：黎永杨，广东康格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢清鹏，广东康格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇新隆村。
负责人：陈伟源。
委托诉讼代理人：谢晓阳，广东龙浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。
审理经过
上诉人黎英芬因与被上诉人佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会（以下简称新隆村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初15768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
黎英芬上诉请求：1、改判新隆村委会立即向黎英芬支付地上建筑物补偿款2718789.94元及各项费用260846.88元；2.改判新隆村委会立即向黎英芬支付测绘费3000元；3.判令本案一、二审案件受理费、评估费等全部诉讼费用由新隆村委会承担。事实和理由：（一）新隆村委会应当对黎英芬在佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩土地上的地上建筑物进行合理补偿。1.黎英芬在涉案土地上建设地上建筑物形成法律上的添附物，应适用添附物的相关规定处理本案。2.黎英芬在涉案土地上建设地上建筑物得到新隆村委会事前许可和事后确认。双方当事人签订合同时，约定黎英芬承租涉案土地的用途是开办企业，而开办企业必定需要一定数量的建筑物，黎英芬在涉案土地上建设地上建筑物在事前得到新隆村委会的同意，也是合同赋予黎英芬的权利。新隆村委会于2013年3月15日出具证明，承认涉案土地的地上建筑物归黎英芬所有，且新隆村委会原主任陈继新口头表示合同期满时协商续租或补偿事宜，表明新隆村委会事后对黎英芬在涉案土地上建设地上建筑物予以确认。黎英芬得到新隆村委会的同意善意添附地上建筑物，符合新隆村委会的利益，土地租赁合同给期满后地上建筑物由新隆村委会收归所有黎英芬不持异议，但新隆村委会应当予以合理补偿。3.涉案土地已经取得《集体建设用地批准书》，黎英芬在涉案土地上建设地上建筑物合法。双方签订合同时，涉案土地仍属农业用地，后通过黎英芬的努力协助和积极出资于2008年取得了佛山市国土资源局颁发的《集体土地建设批准书》，土地用途变更为工业用地。黎英芬建设地上建筑物在事后获得政府用地追认，符合政府的用地规划，系合法建筑，属于有效添附。一审法院单纯以涉案土地上建筑物未办理消防、规划、建设部门手续即认定是可以拆除增添附属物，违背历史客观事实，照此逻辑佛山大量获得用地批准而没有消防、规划、建设部门手续的建筑物都应当被拆除而无法获得补偿。而现实中此类地上建筑物因高速公路、高铁等建设项目的拆迁获得补偿及相关司法实践却与一审判决相反。涉案土地上建筑物依法补办了建设用地批准书，行政机关也没将涉案建筑物认定为违法建筑，该建筑物应当依法予以保护。4.涉案地上建筑物属于客观上不可拆除的增添附属物。首先，添附物是否可拆除的客观标准，应当是添附物拆除后客观上是否还具有原来的经济价值和使用价值。黎英芬租赁涉案土地前，涉案土地是鱼塘，黎英芬租赁后先行对涉案土地进行填土夯实等处理，后再建设厂房办公楼，整个过程投入巨大。虽然过去近20年，但厂房办公楼状态良好，仍正常使用，具备经济价值和使用价值。若强行拆除涉案地上建筑物，最后剩下的势必仅是一堆建筑垃圾，原有的经济价值和使用价值荡然无存，完全违背了添附物拆除处理原则。5.黎英芬主张的补偿款系自行初步评估结果，已经申请法院委托专业评估，要求补偿的请求合情合理。涉案建设物建成不过20年时间，仍具有长久的使用价值和经济价值。其次，上世纪70年代，涉案土地附近地段远未开发，黎英芬在1996年以高价租赁土地，并花费数百万元将鱼塘填土并建设厂房、办公楼，极大地活跃了土地租赁市场，带动了涉案土地以及周边土地的经济价值的攀升，新隆村委会也因此成为最直接的受益人，黎英芬主张的补偿款与地上建筑物给涉案土地增加的价值来比是微不足道的。6.添附物的补偿不基于合同自愿原则。本案争议的地上建筑物的补偿不是新隆村委会向黎英芬购买地上建筑物，而是基于土地租赁合同期满后新隆村委会作为土地方取得地上建筑物添附物而应给予黎英芬的补偿，该补偿具有义务性、强制性，而不是出于当事人自愿。7.黎英芬约300万元的补偿请求金额未经裁决认定或对方当事人确认，一审判决以此作为论证依据，逻辑错误。黎英芬主张补偿多少与新隆村委会已经收取的租金及管理费多少没有关系，只与涉案地上建筑物的价值有关，地上建筑物的现存价值高补偿就应该高，地上建筑物的现存价值低补偿就应该低。黎英芬就是按照涉案地上建筑物的现存折旧值主张补偿。8.涉案土地用途为工业用途。依照法律规定，工业用地的使用权年限为50年，其地上建筑物合理使用期限为50年，而黎英芬使用地上建筑物的时间也才20年左右，该时间还不及工业用地使用年限的一半。一审判决认定兴建地上建筑物及垫付各项费用的成本已经充分分摊的论断是错误的。9.无偿拆除涉案土地的地上建筑物对黎英芬有失公平。由于房屋土地的不可分离性，拆除涉案地上建筑物不但对黎英芬极不公平，还会造成极大资源浪费，严重削弱涉案土地的经济价值。（二）涉案土地租赁期间，黎英芬按照新隆村委会要求积极出资办理涉案土地《建设用地批准书》，并支付各项税费、罚款。涉案土地税费应当由新隆村委会交纳。相关税费系涉案土地从农业用地功能转变为建设用地功能的税费，覆盖土地建设使用功能的全期限，而黎英芬因交纳相关税费能合法使用土地从中获益的期限只有20年，故相关税费全部由黎英芬承担显然不合理。综上，一审判决认定事实不清，裁判错误，请求发回重审或查清事实后改判。
本院查明
在二审法庭调查中，黎英芬补充上诉事实和理由如下：（一）涉案建筑物在1996年建造时取得了建筑工程施工许可证。顺德建筑工程质量安全监督站乐从分站于1996年7月23日发出的两份《顺德县建筑工程质量监督通知书》以及潘志挺于1996年7月18日出具的收据也证明涉案建筑物已经取得建筑建设合法手续。（二）涉案建筑物未办理消防验收并不等同于建筑物属于可以拆除增添附属物。有关法律均无没有竣工验收的建筑物属于违法建筑的规定。涉案建筑物未经消防验收只能说明涉案建筑物存在消防瑕疵，但并不影响其合法性及归属，且建设部门也从未认定涉案建筑物为违章建筑。（三）涉案建筑物建造后施行的法律、行政法规没有溯及力。1.规划问题。涉案建筑物建造于1996年，在《中华人民共和国城乡规划法》施行前已经进行建设，故不予适用该法规定，并且也没有相关法律强制规定之前所建的建筑物必须补办规划报建手续或者取得乡村建设工程规划许可证。2.建设部门手续。涉案土地上地上建筑物建造时已经取得建筑工程施工许可证，即使涉案土地地上建筑物未取得建筑工程施工许可证，也属于合法建筑。（四）虽然黎英芬在建设涉案租赁物时属于违法用地，但在2008年已经补办了相关手续，且所占土地经过顺德区政府批准为建设用地，用地手续合法。
新隆村委辩称，一审判决认定事实清晰，适用法律正确，应予以维持。黎英芬在补充上诉理由中仅仅是提出了施工许可的申请，并没有相关部门的最终同意审批以及竣工验收报告等。涉案建筑物是临时建设，属于违法建筑。合同到期后，恢复土地现状是黎英芬的法定义务。黎英芬故意拖延诉讼，并将涉案租赁物转租给第三人，赚取差价。
黎英芬向一审法院起诉请求：1.判令新隆村委会立即向黎英芬支付地上建筑物的补偿款2718789.94元及代垫的各项费用260846.88元；2.判令新隆村委会立即向黎英芬支付测绘费3000元；3.判令本案受理费、评估费等全部诉讼费用由新隆村委会承担。
新隆村委会向一审法院提出反诉请求：1.判令黎英芬立即返还新隆村委会1996年9月1日签订的《租赁土地开办企业合约》及2008年9月23日签订的补充《协议》约定的位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩的土地3751平方米的土地；2.判令黎英芬立即拆除上述土地的地上建筑物及清除建筑废料；3.判令黎英芬支付从2016年9月1日起至实际占用期间的土地占用费每日3751元给新隆村委会；(注:占用费标准按照每平方米每日1元，即每平方米30元每月标准支付，共占用了3751平米土地)（新隆村委会已当庭撤回第三项项反诉请求）；4.判令黎英芬支付拖欠的租赁土地管理费合计83272.2元；(注:管理费约定交纳标准每月0.60元每平方米即拖欠从2013年7月到2016年8月共37个月合计欠管理费3751×0.60×37=83272.2元)；5.判令新隆村委会支付拖欠新隆村委会租赁土地从2009年3月至2016年8月的年递增7%的租金的递增租金合计279492.33元；(注:合同约定从2009年3月起按原租金价2.60元每平方米每月年递增7%计交租金，从2009年3月到2016年8月合计欠租279492.33元)；6.本诉和反诉的诉讼费用由黎英芬承担。
一审法院认定事实：原新隆工业实业公司作为甲方出租方，原联发废铁加工场作为乙方承租方，双方签订《租赁土地开办企业合约》，约定原联发废铁加工场向原新隆工业实业公司承租位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩的土地3751平方米，租期为二十年，由1996年9月1日至2016年8月31日，土地租金每平方米每月2.08元，管理费每平方米每月6角，企业由原联发废铁加工场自行管理，盈亏由原联发废铁加工场负责，原新隆工业实业公司不承担盈亏责任。2008年9月23日，上述土地租赁合同甲方原新隆工业实业公司主体变更为新隆村委会，乙方原联发废铁加工场主体变更为黎英芬，并签订《协议》一份予以确认。截止庭审前，黎英芬仍占有使用案涉地块，黎英芬确认除了建设用地批准书外，案涉土地地上建筑物未取得其他证照。
另查，案外人陈润添于1997年10月20日另行与原新隆工业实业公司签订《租用新隆工业开发区土地协议书》一份。
再查，黎英芬于2014年10月至2016年8月31日合同期满之日共计23个月应缴纳租金及管理费（3751平方米×2.08元/月/平方米+3751平方米×0.6元/月/平方米）×23个月=231199.22元，已缴纳租金及管理费226054.92元，尚欠5144.3元。
一审法院认为，黎英芬与新隆村委会签订《租赁土地开办企业合约》合法有效，受法律保护，双方均应该按照合同约定履行义务。对于黎英芬诉请地上建筑补偿款及建筑物所垫付的各项税费，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第８６条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。一方面，黎英芬、新隆村委会未在《租赁土地开办企业合约》就合同期满后地上增添的建筑物如何处理进行约定，期满后亦未协商一致，由于新隆村委会明确表示不愿意接受地上建筑物，且案涉地块地上建筑物未办理消防、规划、建设部门手续，属于可以拆除的增添附属物；另一方面，基于合同自愿原则，一审法院不能在新隆村委会不同意的情形下判令由新隆村委会购买黎英芬的地上建筑物，如支持则新隆村委会出租土地20年的全部租金和管理费约180万左右需补偿给黎英芬，还要另行再支付近120万的费用给被黎英芬，明显有悖常理，一审法院认为，黎英芬兴建地上建筑物、垫付各项费用是为了生产经营，成本已于20年租赁期间已经充分分摊，黎英芬在生产经营自负盈亏的前提下不得将成本转嫁出租方即新隆村委会。因此一审法院对于黎英芬诉请新隆村委会支付地上建筑物补偿款及各项费用的诉讼请求不予支持，相应的测绘费为诉请地上建筑物补偿所支出的费用，一审法院一并不予支持。
对于新隆村委会要求黎英芬返还案涉土地的诉请，由于合同期限于2016年8月31日届满，黎英芬继续占用案涉土地没有合同与法律依据，因此黎英芬要求新隆村委会返还位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩3751平方米的土地的诉请，有合同依据，一审法院予以支持。对于新隆村委会要求黎英芬负责拆除上述租赁土地的地上建筑物及清除建筑废料的诉请，由于合同未约定租赁期满后地上建筑物的处理方式，且新隆村委会明确拒绝接收案涉地块上的地上建筑物，因此黎英芬应按照新隆村委会交付黎英芬土地时的原状返还新隆村委会，一审法院对于新隆村委会该项诉请予以支持。对于新隆村委会要求黎英芬支付拖欠的租金、管理费，新隆村委会与案外人陈润添签订的《补充协议》，没有黎英芬的签名或授权，不具有对黎英芬的合同约束力，因此一审法院不予支持新隆村委会诉请黎英芬支付按照年递增7%计算的租金；新隆村委会于2016年9月30日提起反诉，黎英芬提起诉讼时效的抗辩有法律依据，一审法院予以采纳，由于每月5日前应给付当月租金，因此新隆村委会主张的2013年7月-2014年9月的租金及管理费的主张已经过了诉讼时效，一审法院不予处理。经过核算，黎英芬应向新隆村委会补缴2014年10月1日至2016年8月31日租金及管理费共计5144.3元，新隆村委会诉请超出部分，没有事实与合同依据，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条的规定，判决：一、驳回黎英芬的诉讼请求；二、黎英芬应于判决发生法律效力之日起七日内拆除位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩3751平方米的土地上的地上建筑物并清除建筑废料，并向新隆村委会返还上述土地；三、黎英芬应于判决发生法律效力之日起七日内向新隆村会补缴2014年10月1日至2016年8月31日租金及管理费共计5144.3元；四、驳回新隆村委会的其他诉讼请求。本诉受理费30661.09元，由黎英芬负担；反诉受理费8429.42元，由新隆村委会负担8309.88元，由黎英芬负担119.54元。
黎英芬在二审期间提交了《建筑工程施工许可证》1份、《建筑工程质量通知书》2份、《收据》1份，拟证明涉案建筑物建造时已经取得有关部门颁发的建筑许可证，并在施工过程中由相关部门进行监督，涉案建筑物的建造过程是合法的，涉案建筑物属于不可拆除之物。
经质证，新隆村委会认为上述证据不属于二审新证据，且上述证据的建筑面积与涉案建筑物的面积不一致，证据有涂改，在没有图纸佐证的情况下，无法核实是否为本案建筑物。
经审查，黎英芬提交的上述证据与其所租用涉案土地建设的情况并不完全相吻合，证据还存在涂改之处，同时，涉案土地上所建的地上建筑物并未取得相应的产权，其与涉案土地并不存在不可拆除的情况，故对黎英芬提交的该证据，本院不予采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本案二审围绕黎英芬的上诉请求进行审理。根据黎英芬的上诉请求，并综合双方当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点为：新隆村委会是否应当就涉案土地上的建筑物向黎英芬作出补偿；新隆村委会是否应当向黎英芬支付费用260846.88元及支付测绘费3000元。
关于新隆村委会是否应当就涉案土地上的建筑物向黎英芬作出补偿的问题。对此，本院认为，新隆村委会不需要就黎英芬在涉案土地上所建设的地上建筑物向黎英芬作出补偿。首先，作为租赁土地进行经营的经济人，土地承租人在签订租赁合同后在涉案土地上进行建设或其他投资必然要考虑租赁期限的长短，并根据租赁期限进行适当的建设和其他投资，使得投资价值可以在租赁期限内进行合理分摊，故黎英芬在涉案土地上进行建设或投资时应当考虑合同约定租赁期限，对涉案土地作在可预期的租期内收回成本的建设或投资。而本案租赁合同期限已经届满，黎英芬在长达二十年的租赁期内对涉案土地享有了占有、使用、收益等权利，同时其利用所建设的厂房进行经营，其合同目的已经得到实现，相关厂房投资等也应在租赁期限内得到了摊销。其次，黎英芬在涉案土地上所建设的地上建筑物并未办理依法应具有的规划、消防等手续，更没有办理相应的房地产权证，该地上建筑物未构成法律意义上的房产，并未在涉案土地上形成有效的附合，故该地上建筑物并不属于不可拆除之物。由于该地上建筑物并未办理相应的房地产权证，新隆村委会也并不愿意接受该地上建筑物，对于新隆村委会而言，并不会因黎英芬的建设而事实上受益，故其并不存在不当得利的问题。因此，黎英芬要求新隆村委会补偿其投资厂房的损失缺乏理据，
关于新隆村委会是否应当向黎英芬支付费用260846.88元及支付测绘费3000元的问题。黎英芬称其所主张的260846.88元费用为佛山市顺德区城市管理行政执法局就涉案土地所作的行政处罚而产生的罚款、办理建设用地手续支付的相关费用和涉案土地所产生的土地使用税等各种税费。首先，双方合同中已经约定土地所产生的相关费用由黎英芬支付；其次，上述费用中如城镇土地使用税等是黎英芬使用涉案土地所产生的税费，缴费主体本身就是黎英芬，属于黎英芬自身应当履行的义务；再者，即使如黎英芬所称罚款和办理建设用地手续所支付的相关费用系其代新隆村委会支付，但上述费用发生于2008年以前，黎英芬至2016年9月9日才提起诉讼要求新隆村委会支付该代垫款，明显超过了法律规定的主张权利的诉讼时效期间。因此，本院对黎英芬要求新隆村委会支付费用260846.88元的请求不予支持。黎英芬主张测绘费3000元，并提交了收据一张，但该收据产生的原因不明，且因本院对黎英芬要求新隆村委会就涉案土地上的地上建筑物进行补偿的请求不予支持，故即使该测绘费系因测量相关涉案土地上的建筑物面积而产生，也与本案并无关联，黎英芬要求支付该3000元测量费缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，黎英芬的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30661.09元，由上诉人黎英芬负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长刘建红
审判员张雪洁
审判员邱程辉
裁判日期
二〇一七年六月二十三日
书记员
书记员梁启星
