谢晓阳、刘敏律师代理佛山市南海区人民法院租赁合同纠纷案件
案情简介：被告庞苏女为涉案商铺的所有权人，原告黎妙秀与前夫黎啟荣长期租赁该铺经营通讯业务，夫妻共同开设佛山市南海区罗村镇启飞通讯器材经营部（以下简称启飞经营部），且领有营业执照，并与被告签订有租赁合同，最近一份租赁合同自2011年8月25日至2014年8月24日，合同约定在同等条件前提下，原告有优先承租权。2013年1月，原告前夫起诉原告要求离婚，禅城区人民法院判决涉案商铺开设的经营部归原告所有，并经佛山市中级人民法院维持一审判决。判决生效后，原告将营业执照变更为自己名字，接收了涉案铺位经营部的经营权及财产，并自2014年4月开始正式独自经营，自行向被告缴纳租金至今。至2014年7月，原告准备与被告协商合同到期后的续租问题，但被告告知原告，原告租期届满后，被告决定将该铺位租赁给他人，并已就该铺位与他人签订租赁合同，原告即向被告提出优先承租权问题，被告明确表示无法处理，拒绝租赁给原告。遂原告向佛山市南海区人民法院起诉。
基本信息
审理法院：佛山市南海区人民法院
案件类型：民事
案 由：租赁合同纠纷
裁判日期：2014-09-19
法 官： 招伟妍
审理程序：一审
原 告：黎妙秀
被 告：庞苏女
原告代理律师：
被告代理律师：
文书性质：判决
文书正文
当事人信息
原告黎妙秀，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人史雪松、李安，均系广东润正律师事务所律师。
被告庞苏女，女，汉族，住佛山市三水区。
委托代理人刘敏、谢晓阳，均系广东龙浩律师事务所律师。
审理经过
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告黎妙秀及其委托代理人李安、被告的委托代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称，被告为涉案商铺的所有权人，原告与前夫黎啟荣长期租赁该铺经营通讯业务，夫妻共同开设佛山市南海区罗村镇启飞通讯器材经营部（以下简称启飞经营部），且领有营业执照，并与被告签订有租赁合同，最近一份租赁合同自2011年8月25日至2014年8月24日，合同约定在同等条件前提下，原告有优先承租权。2013年1月，原告前夫起诉原告要求离婚，禅城区人民法院判决涉案商铺开设的经营部归原告所有，并经佛山市中级人民法院维持一审判决。判决生效后，原告将营业执照变更为自己名字，接收了涉案铺位经营部的经营权及财产，并自2014年4月开始正式独自经营，自行向被告缴纳租金至今。至2014年7月，原告准备与被告协商合同到期后的续租问题，但被告告知原告，原告租期届满后，被告决定将该铺位租赁给他人，并已就该铺位与他人签订租赁合同，原告即向被告提出优先承租权问题，被告明确表示无法处理，拒绝租赁给原告。请求判令：1、确认原告为佛山市南海区狮山镇罗村罗湖南湖一路鸿轩楼二楼1-2号铺的承租人；2、2014年8月24日后被告继续将该铺位租赁给原告，并与原告签订铺位租赁合同；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告辩称，被告以个人名义与黎啟荣签订的租赁合同，没有与启飞经营部签订过任何租赁合同，租赁合同只针对黎啟荣个人租用到2014年8月24日止，至于原告夫妻内部发生任何事情与被告无关。被告在2014年8月24日合同到期日之前一个月已提前多次以书面、电话的形式通知黎啟荣、黎妙秀，合同到期后将铺位收回自用，不再续租给他人，要求黎妙秀合同期满后尽快搬离铺位，返还铺位给被告。被告不承认原告是铺位的承租人，原告在本租赁合同中没有优先承租权，而且期满后被告要将铺位收回自用不再续租，诉讼费用由原告承担。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、黎妙秀身份证原件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、房屋所有权证复印件1份。
3、庞苏女与黎啟荣于2011年7月15日签订的租赁合同复印件1份。
4、中国农业银行交易回单、中国农业银行客户通知书原件各1份、中国农业银行广东省分行卡折转账打印件1份。
证据2-4，用以证明原、被告存在合同关系，并且按照被告的要求租金划入到了被告指定的帐户。
5、营业执照（副本）、组织机构代码证原件各1份。
6、（2014）佛中法民一终字第572号民事判决书原件1份。
证据5、6，用以证明启飞经营部原来挂名是黎啟荣，后通过诉讼法院已经将经营权和租赁权判给了原告，并且原告进行了投资人的名称变更。
7、中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司社会渠道合作合同、中国移动通信集团广东有限公司廉政协议（2012年修订版）、套卡委托销售补充协议、充值卡委托销售补充协议原件各1份，用以证明原告经营的启飞经营部有与其他单位合作，如果原告违约会有巨额的罚款，涉及到原告的重大利益关系。
8、要求续签房屋租赁合同告知函复印件1份、EMS全球邮政特快专递邮件详情单原件2份（编号分别为：1017692937104、1017692938504），用以证明原告在合同期满前已经向被告主张了优先承租权，并且要求继续承租。
9、通话录音记录打印件1份、光盘1个，用以证明原告与被告的丈夫通话中提到双方曾多次协商前从未说过要收回铺位自用，而是说要将铺位租给其他人，而且称如果与吴小姐谈的好会继续租给原告。
10、（2013）佛城法南民初字第85号民事判决书原件1份。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3无异议，但认为被告只是与黎啟荣签订租赁合同，没有与启飞经营部签订租赁合同，更没有与原告签订租赁合同，合同期限至2014年8月24日止。合同第七条约定，租赁期限满时，双方租赁关系终止。被告已经通知黎啟荣，黎啟荣不续租，被告需要铺位自用。对证据4的真实性无异议，但认为被告只是提供帐号予黎啟荣，至于款项是从哪个帐号汇入的，被告不清楚，被告只针对黎啟荣个人。证据5的真实性无异议，认为2014年5月4日启飞经营部的投资人变更为黎妙秀，之前应该为黎啟荣。认为证据6、7与本案无关。认为判决书只是判决启飞经营部的经营权和财产权给原告，并没有确定租赁权给原告。对证据8的真实性无异议，但认为被告针对该证据也作了答复予原告，要收回铺位自用。根据合同法第253条规定，租赁期限届满，承租人必须返还租赁物。对证据9的真实性不予认可，被告要收回铺位自用，被告并没有转租给第三方。对证据10的真实性无异议。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、租赁合同终止通知原件1份，用以证明被告于2014年7月6日通知黎啟荣要收回铺位自用，黎啟荣同意合同期满后退还铺位予被告。
2、回复、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1087180700408）原件各1份、邮件查询结果打印件1份，用以证明合同期满后，被告收回铺位自用，且也通知了原告。
本院查明
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，认为启飞经营部在2003年设立时已经在该铺位经营，虽然是黎啟荣与被告签订合同，但被告是知道经营部在该铺位经营，且中院判决原告夫妻离婚后，铺位的租金一直由原告交纳，因黎啟荣交出经营部的内心不服，而且黎啟荣与被告有串通的行为，所以对黎啟荣签署的意见不予认可，作为被告应该知道承租的相对人已经变更了。对证据2，原告确认收到了该证据。但对被告称要收回铺位自用不予认可，而且被告本人并没有签署，所谓的委托代理人只是代理本案，并不是代理出租事宜，因此，对其合法性不予确认。
经审查，原告出示的证据1-8、10及被告出示的1、2因对方对其真实性均无异议，本院予以确认。原告出示的证据9未经被告认可，通话主体不明确，其证据效力本院不予确认。
经审理查明：原告黎妙秀与黎啟荣于1995年3月27日登记结婚。
启飞经营部成立于2003年9月26日，原为登记于黎啟荣名下的个人独资企业。
涉讼商铺位于佛山市南海区狮山罗村罗湖区南湖一路鸿轩楼二楼1、2号铺，登记权属为被告。
2011年7月15日，被告（甲方）与黎啟荣（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方使用；租赁期限从2011年8月25日起至2014年8月24日止；如乙方要求续约时，在同等条件的前提下，乙方有优先续租权；并对租金等进行了约定。
启飞经营部于2014年2月与通信公司签订合作合同。
黎啟荣起诉黎妙秀离婚，经二审终审，判决准许黎啟荣和黎妙秀离婚，启飞经营部归黎妙秀所有，并对双方子女抚养、其他财产分割等进行了处理。
启飞经营部现登记住所为涉讼商铺。投资人于2014年5月4日变更为原告黎妙秀。
原告向被告帐户划款支付涉讼商铺的租金。
2014年8月20日，原告向本院提起诉讼。
双方尚未交接涉讼商铺。
本院认为
本院认为，虽《租赁合同》由黎啟荣与被告签订，但该合同签订于原告与黎啟荣夫妻关系存续期间，商铺上的经营实体启飞经营部判归原告所有，现启飞经营部由原告经营，租金由原告支付，原告主张其为涉讼商铺的实际承租人的主张本院予以采纳。确认之诉为请求确认民事实体法律关系的效力、设立、变更、消灭之诉，原告第一项诉讼请求（确认原告为涉讼商铺承租人）并不属于诉的范畴，原告是否为商铺承租人本院进行论述认定，但在判项中不再列出。
《租赁合同》约定承租方享有优先承租权，租赁期限届满后，被告再行出租租赁标的的，原告依约定可以在同等的条件下享有优先于第三人与被告订立租赁合同的权利。没有证据反映被告与第三人另行签订租赁合同再行出租涉讼商铺，被告亦一直主张收回商铺自用，原告主张的优先承租权并没有行使的前提。约定租赁期限至2014年8月24日届满，期满能否继续租赁具有不确定性，启飞经营部于2014年2月与他人签订合作合同时应对此作出合理预期、衡量其中的风险，相应的责任亦应自行承担，但并不是要求出租人必须继续出租商铺的理由。约定租赁期限届满，在没有第三人租赁商铺的情况下，原、被告是否继续租赁关系需由双方共同协商，就租赁期限、租金支付等各项条款达成一致再签订合同。被告已明确表示不同意继续租赁关系，原告请求被告继续签订租赁合同的主张缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告黎妙秀的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判人员
审判员招伟妍
裁判日期
二〇一四年九月十九日
书记员
书记员刘冬花
